Realitní fondy: Když dva dělají totéž, není to totéž

Účet existuje již

4 roky 9 měsíců
Aleš Hradil
city

Výnosový potenciál nemovitostí se může značně lišit v závislosti na jejich velikosti a geografické poloze. Pro tento článek jsem si vybrali dva české realitní retailové fondy - Conseq realitní fond (dále jen Conseq) a REICO České spořitelny (dále jen REICO). Tyto fondy byly zvoleny pro porovnání právě kvůli jejich nejdelší historii v ČR, která započala shodně v roce 2007 a jedná se tedy o vypovídající vzorek dvou investičních přístupů prověřených časem i hypoteční krizí z let 2007-2009 . Ačkoli oba fondy investují do nemovitostí, jejich investiční strategie a výsledky se značně liší.

Je důležité si však uvědomit, že rozdíl ve výnosech mezi těmito fondy není výsledkem snad horšího vedení jedné z investiční společnosti, ale přímo vyplývá z odlišné základní strategie, kterou si však investor vědomě (snad) vybírá.

Conseq realitní fond investuje převážně v ČR (má jednu budovu v Polsku). Většina těchto budov se nachází mimo velká města, s rozptylem cen nemovitostí od 11 mil. Kč do cca 900 mil. Kč. Jeho hodnota vlastního kapitálu  je cca 6,5 mld. Kč.

Naproti tomu, REICO investuje 58 % svých aktiv v ČR a zbytek v Polsku a na Slovensku. Jeho nemovitosti se nacházejí ve velkých aglomeracích, s rozptylem cen od necelé miliardy Kč (9 % portfolia) přes 1-5 miliard Kč (77 % portfolia) až po více než 5 miliard Kč. Jeho hodnota vlastního kapitálu je cca 27,6 mld. Kč.

Conseq realitní fond investuje převážně do menších nemovitostí mimo hlavní aglomerace, s důrazem na maloobchod (47,50 %), průmysl a logistiku (32,82 %) a kanceláře (19,68 %) .

Na druhé straně REICO investuje do větších prémiových nemovitostí ve velkých aglomeracích,  s důrazem na kanceláře (56 %), maloobchod (27 %), průmysl (13 %) a nákupní třídy (4 %).

12

Přehled historické výkonnosti popisovaných fondů v %

Od roku 2007 Conseq vydělává v průměru o skoro 1,4 % p.a. více a také v krizovém roce 2009 Conseq propadl jen o 2,6 % zatímco REICO o více jak 13,7 %. Zde je několik důvodů mající vliv na výsledky strategií těchto fondů:

1. Omezená znalost zahraničních investorů o ČR

Mezinárodní investoři často omezují své investice v ČR jen na metropole a prémiové nemovitosti (Praha, Brno, Ostrava), jelikož jejich znalost českého trhu je povrchová. Praha je pro ně jediným referenčním bodem a díky své prestiži považována za bezpečnou volbu. Tyto prémiové nemovitosti jsou obchodovány ve značně konkurenčním prostředí. Tato skutečnost otevírá příležitosti pro investory, kteří se zaměřují na regiony mimo hlavní město a nejsou vystaveni tolik konkurenci mezinárodních investorů. Tito investoři tak mohou využít své znalosti lokálního trhu a vyšší rozlišovací schopnosti pro identifikaci lukrativních investičních příležitostí, které jsou však často realizovány v nižších objemech připadající na jednu investici (což zase pro velké investory není zajímavé z pohledu efektivity).

2. Nižší očekávání zahraničních investorů z hlediska výnosnosti

Zahraniční investoři, zejména ti institucionální, mají tendenci preferovat nižší výnosy, neboť dlouhodobě jsou zvyklí na nižší úrokové sazby udržované Evropskou centrální bankou (ECB) ve srovnání s Českou národní bankou (ČNB). To znamená, že pro tyto investory mohou být i méně výnosné investice, jako například do pražských prémiových nemovitostí, přijatelné.

32

Přehled ročních výkoností popisovaných fondů v %

3. Likvidita nemovitostí v dobách propadu trhu

Během propadu trhů bývají miliardové nemovitosti méně likvidní, což se projevuje klesajícím tržním oceněním. V nepříznivých obdobích zahraniční investoři často zanevřou na rozvíjející se trhy, jako je i Česká republika, a upřednostňují vyspělé trhy považované za bezpečné přístavy. Tento trend ještě více snižuje likviditu a tedy cenu prémiových nemovitostí. Naproti tomu, menším regionálním budovám nehrozí úprk investorů v takové míře. Tito investoři se zpravidla pohybují na své domácí půdě a dosahují vyšších nájemních výnosů, což je významný stabilizující prvek. 

4. Potenciál nájemního výnosu

Investice do nemovitostí mimo aglomerace, zejména do retailových obchodních parků, mohou nabídnout atraktivní nájemní výnosy. Díky nižší konkurenci a rychlejšímu růstu v regionech se investoři mohou těšit z vyšších nájemních sazeb a nižšího rizika neobsazených prostor. Navíc, investoři, kteří se zaměřují na obchodní centra v regionech, mohou profitovat z lepší diverzifikace svého portfolia, což jim může poskytnout stabilitu výnosů a snížení celkového rizika. Díky větší diverzifikaci mezi zpravidla menšími nájemníky mají také stabilnější skladbu nájemníků. V těchto budovách často operují společnosti, jejichž obchodní modely profitují z nejistoty, jako například diskontní prodejny potravin a oděvů. Na druhou stranu, nájemníci prémiových nemovitostí bývají často prémiové značky, které více trpí negativní náladou spotřebitelů utlumujících svou spotřebu. Kromě toho, tyto společnosti bývají nadnárodní firmy, které mohou čelit náhlým velkým restrukturalizačním opatřením ze strany mateřských společností v reakci na potíže na globálním trhu. Například, během pandemie COVID-19 došlo ke značným změnám v pracovních návycích a nástupu práce na dálku, což způsobilo, že i prémioví nájemníci začali zvažovat, zda skutečně potřebují tak rozsáhlé pronajaté plochy v kancelářských nemovitostech. Logistické a průmyslové areály se však chovali úplně opačně.

5. Velikost investičního kapitálu

Dalším faktorem, který ovlivňuje výběr investic, je samotná velikost investičního kapitálu. Čím větší je kapitál fondu, tím náročnější je najít dostatečný počet nemovitostí, které splňují požadavky a očekávání daného fondu. V důsledku toho jsou fondy s vysokým investičním kapitálem často "nuceny" zaměřit se na strategii prémiových nemovitostí a podstupovat riziko investic mimo domácí prostředí. Tyto nemovitosti mají obvykle vyšší tržní hodnotu, což umožňuje fondům s velkým investičním kapitálem lépe rozložit své investice, aniž by musely zároveň spravovat nepřiměřeně velký počet nemovitostí.

Financování nemovitostí na úvěr

Financování nemovitostí na úvěr, neboli finanční páka, může mít významný dopad na výkonnost a rizika spojená s investicemi do realitních fondů. REICO má poměr Loan-to-Value (LTV) 42 %, zatímco Conseq má LTV jen 15 %. Vyšší úroveň úvěrového financování u fondu REICO zvyšuje jeho citlivost na změny úrokových sazeb, což může negativně ovlivnit celkovou výkonnost. V kontextu rostoucích úrokových sazeb, jak tomu bylo v ČR od roku 2020, může toto hrát ve prospěch fondu s nižším LTV, jako je Conseq (2T REPO sazba ČNB je od 6/2022 na hodnotě aktuálních 7 %). Conseq má podíl nemovitostí složky na majetku fondu cca 61 %, zatímco REICO cca 74 %. Zbytek fondy drží víceméně v likvidních aktivech.

V závěru lze říci, že Conseq realitní fond je vzhledem k nízkému LTV, strategii a významné likvidní hotovosti lépe připraven nejen na ustání případných propadů na trzích, ale také k využití naskytnuté investiční příležitosti, na kterou se evidentně cíleně připravuje. Pozitivní roli hraje i jeho velikost, která je pro plánované akvizice zřejmě ideální - dostatečně velký, aby měl připravené likvidní prostředky na zajímavé akvizice, ale zároveň natolik malý, aby se vyhnul opačnému problému, tedy mnoho peněz a málo investičních příležitostí.

Máte k tématu nějakou připomínku nebo dotaz? Chcete osobní konzultaci? Je jedno, zda jste odborník či laik, můžete mě kdykoliv kontaktovat, přímý telefonický/emailový kontakt  na mě naleznete zde. 

Grafy byly vytvořeny v nástroji Allocation Calculator, který je volně dostupný na této webové stránce. Doporučuji vám jej vyzkoušet, zabere to opravdu jen chvilku.